송파 거여·마천 재개발 완판 임박? 지금 들어가야 하는 이유

강남 유일의 뉴타운, 송파 거여·마천 재개발 속도전! 1만5천 가구급 미니 신도시로 변신 중인 거여·마천의 사업 현황과 향후 집값 전망을 정리했습니다.

‘강남 뉴타운’ 거여·마천, 재개발 본궤도 진입

송파구 거여·마천지구가 서울 동남권의 신흥 주거지로 떠오르고 있습니다. 재개발 사업이 빠르게 추진되며 총 1만 5,000여 세대 규모의 미니 신도시급으로 변신 중입니다. 지하철 5호선과 위례선 트램, 위례신사선 등 교통호재로 입지 경쟁력도 강화되고 있습니다.

거여·마천 뉴타운 중 가장 주목받는 곳은 마천1구역입니다. 재정비촉진계획이 변경되면서 기존 2413가구(최고 25층)에서 3346가구(최고 49층)로 규모가 확대되었습니다. 제2종 일반주거지역에서 제3종으로 상향이 추진되어, 고층화와 용적률 상승이 가능합니다.

조합은 2027년 5월까지 사업시행계획인가 신청을 목표로 하고 있습니다. ‘10·15 부동산 대책’의 규제에서 자유롭기 때문에 조합원 지위 양도 제한이 적용되지 않습니다. 즉, 투자 접근성이 상대적으로 유연한 지역으로 평가됩니다.

마천3구역은 GS건설이 시공사로 선정되어 총 2364가구 대단지로 조성됩니다. 대지지분 39㎡ 기준 거래가는 9억 8900만원 수준으로, 인근 대비 여전히 저평가되어 있다는 평가가 많습니다.

마천4구역은 내년 착공 예정으로, 현대건설의 하이엔드 브랜드 ‘디에이치’가 들어섭니다. 33층, 1254가구로 조성되며 상징성 높은 단지가 될 전망입니다. 다만 관리처분인가를 완료해 조합원 지위 양도는 불가능합니다.

마천2구역은 ‘신속통합기획’으로 추진되며, 5호선 마천역 인접 입지를 기반으로 최고 41층, 1729가구 규모로 조성됩니다. 이 지역은 실거주 목적 거래만 가능하므로 유의가 필요합니다.

거여2-1구역 ‘송파시그니처롯데캐슬(1945가구)’과 2-2구역 ‘e편한세상송파파크센트럴(1199가구)’은 이미 입주를 마쳤습니다. 최근 거래에서 전용 84㎡형이 20억 원을 돌파하며 신고가를 경신했습니다.

e편한세상송파파크센트럴 전용 113㎡(27층)는 21억 원에 매매되었으며, 같은 주택형의 3월 거래가(16억 4000만 원) 대비 8개월 만에 4억 원 이상 상승했습니다. 인근의 개발 기대감이 가격 상승을 견인하고 있습니다.

거여·마천지구는 5호선 마천역과 인접해 있으며, 향후 위례선 트램과 위례신사선이 연결될 경우 교통 접근성이 획기적으로 개선됩니다. 주요 업무지구인 광화문·여의도까지의 출퇴근 수요도 흡수할 수 있습니다.

또한 위례신도시와 맞붙어 생활편의시설과 교육·상업 인프라를 공유할 수 있다는 점이 장점입니다. 이러한 복합 입지 조건은 ‘강남권 내 신흥 거점지’로서의 경쟁력을 높이는 요인으로 작용합니다.

거여·마천 일대 재개발이 완공되면 총 1만5556가구의 새 아파트가 들어섭니다. 주거환경, 교통, 생활 인프라가 동시에 개선되는 ‘복합형 뉴타운’으로 자리매김할 전망입니다. 현재 일부 지역은 기반시설 공사를 병행하며, 공공재개발 형태의 마천시장 구역도 추진 중입니다.

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