모아주택 기존 세입자도 임대아파트 받는 방법, 3가지 조건 정리

모아주택 기존 세입자, 임대주택 자격과 모아타운 핵심 Q&A 정리

목차 바로가기 ① 모아주택·모아타운 기본 개념 ② 기존 세입자 임대주택 자격 조건 ③ 조합원 지위 양도 제한 사항 ④ 사업 면적 확대 요건과 동의 비율 ⑤ 사례집에서 확인할 수 있는 주요 내용 ⑥ FAQ 자주 묻는 질문

🏙️모아주택·모아타운 기본 개념

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모아주택은 노후 저층 주거지를 여러 필지로 묶어 소규모로 정비하는 주택사업입니다.

모아타운은 이런 모아주택 구역 여러 곳을 하나의 계획으로 묶어 정비하는 상위 개념입니다.

대규모 재개발이 어려운 지역에서 속도감 있게 주택을 공급하려는 정책 도구라고 이해하면 쉽습니다.

핵심 한 줄 정리
소규모 노후 주택지 → 여러 필지 묶어서 새로 짓는 것이 모아주택, 이를 넓게 묶은 것이 모아타운입니다.

🏠기존 세입자 임대주택 자격 조건

가장 많이 궁금해하는 부분은 “기존 세입자도 새로 짓는 임대주택을 받을 수 있나?”입니다.

가로주택정비사업 등 모아주택 대상지 내에 거주하는 무주택 세입자라면 일정 요건을 충족할 경우 임대주택 공급 대상이 됩니다.

구분	자격 요건
대상	모아주택·모아타운 대상지 내 거주 중인 무주택 세입자
거주 기간 기준	가구별 주민등록표 등재 기준 이주 기준일 기준 3개월 전부터 이주 시점까지 계속 거주
유형	정비사업으로 새로 공급되는 임대주택

정리하면, 주민등록상으로 이주 기준일 3개월 전부터 이주할 때까지 해당 주택에 실제 거주했다면 임대주택을 받을 자격이 인정됩니다.

단, 무주택 세대여야 하며, 임대주택 유형·물량에 따라 공급 방식이 달라질 수 있습니다.

📑조합원 지위 양도 제한 사항

서울 전역 25개 자치구는 ‘10·15 주택시장 안정화 대책’ 이후 투기과열지구로 지정돼 있습니다.

이 때문에 가로주택정비사업 대상지에서는 조합설립인가 이후 조합원 지위를 양도할 수 없습니다.

항목	내용 요약
지위 양도 원칙	조합설립인가 이후에는 원칙적으로 조합원 지위 양도 금지
예외 기준	‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법’ 요건 충족 시
예외 요건(소유)	1가구 1주택자가 5년 이상 소유한 주택일 것
예외 요건(거주)	동일 주택에 3년 이상 거주했을 것

즉, 1가구 1주택자로 5년 이상 보유하고 3년 이상 거주한 경우에 한해서만 제한적인 지위 양도가 허용될 수 있습니다.

일반 투자 목적으로 뒤늦게 진입해 지위를 넘기는 방식은 사실상 막혀 있다고 보면 됩니다.

📈사업 면적 확대 요건과 동의 비율

조합설립인가 후에 사업 시행 면적을 넓히고 싶을 때는 더 엄격한 동의 절차가 필요합니다.

서울시는 두 단계의 동의 기준을 제시하고 있습니다.

단계	필요 동의
1단계	기존 조합원 3분의 2 이상 찬성
2단계	확대된 전체 사업지를 기준으로 ① 토지 등 소유자 80% 이상 동의 ② 토지 면적의 3분의 2 이상 동의

요약하면, 먼저 조합원 3분의 2 이상이 동의해야 하고, 그다음에는 확대된 전체 구역 기준으로 소유자 수·면적 두 조건을 모두 충족해야 합니다.

이 과정에서 동의 비율이 낮으면 면적 확대 자체가 어렵기 때문에, 초기 협의와 주민 설득이 매우 중요합니다.

📚사례집에서 확인할 수 있는 주요 내용

서울시는 ‘소규모주택정비법령 질의회신 사례집’을 통해 모아주택·모아타운 관련 세부 사항을 정리했습니다.

2021년 사업 시행 이후 3년간 누적된 1100여 건의 질의 중, 질문이 반복된 267건을 추려 Q&A 형식으로 담았습니다.

• 사업 준비 단계에서 조합설립, 동의 요건, 구역 설정 방법
• 관리처분계획 수립, 분양 기준, 임대·분양 비율
• 투기과열지구 규제, 지위 양도 예외 사례
• 세입자 보상, 임대주택 공급 기준 등

법제처와 국토교통부의 유권해석도 함께 정리돼 있어, 실무자와 주민 모두 참고자료로 활용하기 좋습니다.

모아주택·모아타운 사업을 준비 중인 구역이라면, 이 사례집을 통해 대부분의 기본 질문에 대한 답을 찾을 수 있습니다.

체크 포인트
세입자 임대주택 자격, 조합 지위 양도 가능 여부, 동의 비율 기준은 사업 초기부터 정확히 확인해야 나중에 분쟁을 줄일 수 있습니다.

FAQ 자주 묻는 질문모아주택·모아타운

Q1. 모아주택 대상지에 사는 기존 세입자도 새 아파트에 살 수 있나요?
A. 무주택 세입자이고, 주민등록 기준 이주 3개월 전부터 이주 시점까지 해당 주택에 계속 거주했다면 정비 후 공급되는 임대주택에 입주할 자격이 인정될 수 있습니다.

Q2. 세입자라서 보상이나 임대주택 혜택을 전혀 못 받는 건가요?
A. 모아주택·모아타운은 세입자 보호를 전제로 설계된 사업입니다. 일정 거주 기간과 무주택 조건을 충족하면 임대주택 공급이나 보상 등 보호장치가 적용될 수 있습니다.

Q3. 조합설립인가 후에 조합원 지위를 사고팔 수 있는 경우가 있나요?
A. 원칙적으로는 불가능하지만, 1가구 1주택자가 5년 이상 소유하고 3년 이상 거주한 경우 등 ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법’이 정한 요건을 충족하면 예외적으로 양도가 허용될 수 있습니다.

Q4. 사업 면적을 넓이려면 동의율이 얼마나 필요하나요?
A. 먼저 조합원 3분의 2 이상 찬성이 필요하고, 이후 확대된 전체 사업지 기준으로 토지 등 소유자의 80% 이상, 토지 면적의 3분의 2 이상 동의를 모두 얻어야 합니다.

Q5. 모아주택 사례집은 어떤 사람이 보면 좋은가요?
A. 조합 설립을 준비하는 주민대표, 추진위원회, 정비업체, 공인중개사, 그리고 모아주택·모아타운 대상지에 거주하는 소유자와 세입자 모두에게 유용한 자료입니다.

Q6. 모아주택 사업이 꼭 재개발·재건축보다 좋은 건가요?
A. ‘더 좋다’라기보다는, 대규모 재개발이 어려운 저층 노후주거지에서 현실적인 대안이 되는 방식입니다. 속도, 비용, 사업 규모 등 구역 특성에 따라 적합성이 달라집니다.

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